28.10.2013
REchtsanwalt Norbert Hartmann, Mietrecht

Miethöhe

Die Miethöhe bei so genanntem preisfreien Wohnraum kann bei Abschluss des Mietvertrages frei vereinbart werden.

Die Mietpreisgestaltung findet ihre Grenzen lediglich dort, wo eine sittenwidrige Mietpreisüberhöhung zu bejahen ist und der Vertrag unter Ausnutzung eines regional geringen Wohnraumangebotes zustandegekommen ist.

Anders bei der Mieterhöhung:

Hier kann der Vermieter vom Mieter nur die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen. Voraussetzung hierfür ist, dass der Mietzins zum Zeitpunkt des Eintritts der Erhöhung seit mindestens 15 Monaten unverändert ist.

Die ortsübliche Vergleichsmiete ist in Hamburg regelmäßig anhand des aktuellen Mietenspiegels zu ermitteln.

Sie können den aktuellen Hamburger Mietenspiegel am Ende der Seite im Download erhalten.

Bei der Erhöhung darf sich die Miete innerhalb eines Zeitraums von drei Jahren nicht um mehr als 20%% - in Hamburg 15% - erhöhen (Kappungsgrenze). Ausnahmen hiervon gibt es in Fällen so genannter Ausgleichszahlungen nach den Vorschriften über den Abbau der Fehlsubventionierung im Wohnungswesen.

Der Vermieter ist verpflichtet, das Mieterhöhungsverlangen schriftlich zu formulieren und dieses auf der Grundlage des Mietenspiegels nachvollziehbar zu begründen. Im Falle der Zustimmung wird die Mieterhöhung zu Beginn des dritten auf die Mieterhöhung folgenden Monats fällig.

Mietminderung

Ist die Mietsache mangelhaft, weil der tatsächliche Zustand von dem vereinbarten bzw. vorauszusetzenden Zustand der Mietsache abweicht, besteht prinzipiell das Recht, im Verhältnis des geminderten Wohnwertes zum vertraglich vorausgesetzten Wert den Mietzins zu mindern.

Die Minderung ist grundsätzlich auf der Grundlage des brutto-Warmmietzinses zu berechnen.

Der Anspruch auf Minderung besteht bereits mit Eintritt des Mangels. Er ist also nicht von der Ankündigung oder Androhung des Mieters abhängig.

Allerdings entbindet dies nicht den Mieter von der Verpflichtung, dem Vermieter einen Mangel der Mietsache unverzüglich anzuzeigen.

Bei der Geltendmachung und bei der Berechnung einer Mietminderung ist allerdings Vorsicht geboten! Nicht jede geringe Abweichung des "ist"-Zustandes vom "soll "-Zustand berechtigt zur Minderung des Mietzinses. Wörtlich heißt es hierzu in §536 BGB: " eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit bleibt außer Betracht."

Zu beachten ist weiterhin, dass der Mieter für das Vorliegen des Mangels und seine Erheblichkeit beweispflichtig ist. Handelt es sich bei dem Mangel nicht um einen Dauerzustand, wie etwa Feuchtigkeit, so empfiehlt es sich aus Beweisgründen über die eintretenden Störungen, zum Beispiel Lärm, Protokoll zuführen.

Sie sollten daher vor einer Mietminderung in Zweifel rechtlichen Rat einholen.

Eine unberechtigte oder überhöhte Mietminderung kann im äußersten Fall die außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses wegen Zahlungsverzuges des Mieters begründen.

Schönheitsreparaturen

Es besteht auf der Grundlage der geltenden Gesetze keine Verpflichtung des Mieters zur Durchführung so genannter Schönheitsreparaturen. Die Verpflichtung, Schönheitsreparaturen durchzuführen, kann sich daher nur aus dem Mietvertrag ergeben.

Vereinzelt sind in der Rechtsprechung Mietvertragsklauseln zur Durchführung von Schönheitsreparaturen als zu weit gehend eingestuft und daher für unwirksam erklärt worden.

Die Folge ist dann, dass eine Verpflichtung des Mieters zur Durchführung von Schönheitsreparaturen nicht besteht.Bei Streit über die Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen ist daher zunächst einmal der Mietvertrag einer genauen Prüfung zu unterziehen.

Im Rahmen einer wirksamen Vereinbarung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen ist der Vermieter berechtigt, Renovierungsarbeiten in bestimmten Zeitabständen zu verlangen, sofern dies dem Zustand nach geboten ist.

Führt der Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses fällige Schönheitsreparaturen nicht aus, kann der Vermieter keinesfalls sofort Schadenersatz verlangen und die erforderlichen Arbeiten selbst ausführen. Er muss den Mieter auffordern, die nach seiner Auffassung notwendigen Renovierungsarbeiten durchzuführen.

Kündigung

Sofern nicht möblierter Wohnraum vermietet ist, beträgt die Grundkündigungsfrist drei Monate zum Monatsende. Für den Vermieter verlängert sich die Kündigungsfrist nach fünf beziehungsweise acht Jahren seit der Überlassung um jeweils drei Monate.

Der Vermieter kann ein Wohnraummietverhältnis nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat.

Ein berechtigtes Interesse zu Kündigung besteht, wenn

- der Mieter gegen vertragliche Pflichten verstößt;
- der Vermieter die Wohnung für sich oder Angehörige benötigt;
- der Vermieter durch das Mietverhältnis an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung gehindert ist.

Der Vermieter ist verpflichtet, die Gründe für sein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses im Kündigungsschreiben anzugeben.

Besteht die zur Kündigung berechtigende Pflichtverletzung des Mieters darin, mit einem erheblichen Teil des Mietzinses im Verzug zu sein, hat der Mieter die Möglichkeit, die Kündigung durch Zahlung aller aktuellen Zahlungsrückstände zu beseitigen.

Die Zahlung hat spätestens innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung einer Räumungsklage zu erfolgen.
Statt der Zahlung reicht auch die Verpflichtung einer öffentlichen Stelle (Sozialamt), den Vermieter wegen seiner Ansprüche zu befriedigen.

Diese so genannte " Schonfrist " wird allerdings nicht mehr gewährt, wenn eine Kündigung wegen Zahlungsverzuges bereits einmal zuvor innerhalb der zurückliegenden zwei Jahre ausgesprochen worden war.